Recouvrement des loyers impayés après expulsion : la procédure

Recouvrement des loyers impayés après expulsion : la procédure
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Recouvrement des loyers impayés après expulsion

Les loyers restés impayés après une expulsion ne sont pas définitivement perdus. En effet, face à plusieurs impayés, la solution ultime est l'expulsion du locataire. Cette résiliation d'un bail par voie judiciaire permet ainsi de mettre fin à ce cumul de dettes du locataire. Mais entre le moment où le bailleur envoie un premier commandement de payer par huissier et le moment où l'huissier procède à l'expulsion après un jugement, plusieurs mois peuvent s'écouler. La somme finale que représentent ces loyers impayés peut être importante et devenir un gouffre financier conséquent pour le bailleur.

Même s'il n'y a aucune garantie que la procédure aboutisse, tout bailleur peut réclamer le paiement des loyers restés impayés à son locataire, même après une expulsion. Voici comment?

Loyers impayés après expulsion : de quoi parle-t-on ? 

Pour rappel, une expulsion peut être ordonnée par un juge du tribunal judiciaire après un jugement pour loyers impayés. Une expulsion intervient généralement lorsque le locataire cumule déjà plusieurs impayés et ne semble pas en capacité d'honorer les loyers futurs.

Plusieurs mois peuvent passer entre la première lettre de relance envoyée par le bailleur et le prononcé de l'expulsion. De plus, une fois l'expulsion ordonnée par le juge, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour quitter les lieux. 

Au final, cette dette locative peut comprendre :

  • les loyers impayés avant toute procédure judiciaire  ;
  • les loyers impayés pendant la procédure judiciaire ;
  • les loyers impayés entre le prononcé de l'expulsion par le juge et l'exécution de l'expulsion par l'huissier de justice. On parle alors d'indemnités d'occupation.

Dans tous les cas, un bailleur peut réclamer le paiement de ces loyers après le départ du locataire. En d'autres termes, une expulsion n'éteint pas le possible recours en justice d'un bailleur pour réclamer ces loyers impayés. Cependant, le bailleur devra agir ? s'il le souhaite ? avant le délai de prescription

Quel est le délai de prescription d'une dette locative ? 

Le délai de prescription pour une dette locative est de 3 ans. En d'autres termes, un bailleur peut réclamer le paiement d'un loyer impayé pendant les 3 ans qui suivent la date de son exigibilité.

Par exemple, pour un loyer impayé en janvier 2022, le bailleur pourra réclamer le paiement à son locataire jusqu'en janvier 2025. En février 2025, il y aura prescription et la dette locative ne pourra plus être réclamée. 

À noter que le paiement d'un loyer impayé peut être réclamé suite à :

  • un oubli ;
  • une négligence ;
  • une ignorance.

Cependant, un juge pourra refuser une demande de régularisation des charges locatives provenant du bailleur, lorsque cette régularisation intervient plusieurs mois après et fait suite à une faute du bailleur (ex.: le bailleur n'a pas procédé à une régularisation des charges malgré la sollicitation de son locataire).

Comment demander le recouvrement des loyers impayés après l'expulsion du locataire ? 

L'expulsion fait suite à un jugement pour loyers impayés. Si après son expulsion, le locataire n'a toujours pas payé ces loyers dus, le bailleur peut bénéficier de plusieurs outils de recouvrement de sa créance.

La saisie-vente des meubles du locataire 

La saisie-vente peut s'opérer sur les meubles uniquement saisissables. Les meubles réputés insaisissables par la loi sont par exemple les meubles nécessaires à la vie courante (lit, table, chaise, machine à laver...), les meubles et objets à caractère familial ou personnel, les biens matériels nécessaires à une activité professionnelle, etc.

Pour faire procéder à une saisie-vente, un bailleur doit faire appel à un huissier. L'huissier délivrera un ultime commandement de payer au locataire aux fins de saisie-vente.

Sans paiement ou contestation de la part du locataire, l'huissier pourra procéder à la saisie de biens meubles afin de les vendre aux enchères. Le bailleur pourra ensuite percevoir le prix de ces ventes à hauteur du montant des loyers impayés.

La saisie-attribution sur les comptes bancaires du locataire

Un bailleur peut également demander le recouvrement des loyers impayés après une expulsion par le biais d'une saisie-attribution directement sur les comptes bancaires du locataire. Dans ce cas, le bailleur devra faire appel à un huissier de justice.

L'huissier de justice dressera un procès-verbal de saisie-attribution qu'il délivrera à la banque du locataire. La banque devra informer l'huissier de la somme disponible sur le compte en banque du locataire. Si la somme demandée est disponible, cette somme sera bloquée et le locataire ne pourra plus en disposer. Sans contestation de la part du locataire, l'huissier pourra ensuite dresser un certificat de non-contestation. La somme sera ensuite versée directement au profit du bailleur.

La saisie-attribution sur la rémunération du locataire

La saisie-attribution sur la rémunération s'opère directement entre les mains de l'employeur du locataire. Cela permet d'éviter que le locataire retire rapidement son salaire sur son compte bancaire afin de se rendre insolvable. 

Pour cela, le bailleur doit faire une demande de saisie-attribution auprès du tribunal judiciaire dont dépend le nouveau domicile du locataire. 

L'acte de saisie délivré par le juge pourra ensuite être envoyé à l'employeur du locataire expulsé par lettre recommandée avec avis de réception. 

Comment retrouver un locataire parti sans laisser d'adresse ? 

Une fois expulsé, le locataire va bien souvent éviter de communiquer sa nouvelle adresse à son ancien bailleur, en espérant ne plus être inquiété par les loyers restés impayés.

Si un locataire part du logement de son propre gré ou suite à une expulsion sans communiquer sa nouvelle adresse, un bailleur peut s'inquiéter de ne plus pouvoir demander le recouvrement des loyers impayés. 

Pour éviter de se retrouver sans adresse à laquelle faire délivrer un commandement de payer par huissier ou faire pratiquer une saisie-attribution sur les meubles du locataire, un bailleur peut demander une enquête d'adresse à un huissier de justice. 

Afin que l'huissier puisse également interroger les administrations, le bailleur peut demander une enquête d'adresse avec un titre exécutoire. Dans ce cas, le bailleur devra en faire la demande auprès du juge compétent. 

Dans le cas d'une recherche infructueuse, un bailleur pourra toujours demander une saisie-attribution sur les comptes bancaires du locataire. 

L'étude Isman & Associés vous conseille et vous accompagne à chaque étape d'un recouvrement de loyers impayés après une expulsion. 

Pour toute question, vous pouvez dès à présent contactez l'étude ISMAN & Associés sur la ligne dédiée au 01 39 13 66 86 ou via le formulaire en ligne . 

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