Loyer impayé: pourquoi faire appel à un huissier ?

Loyer impayé: pourquoi faire appel à un huissier ?

Une situation de loyer impayé ne doit pas être prise à la légère, au risque de cumuler les loyers impayés qui ne seront jamais honorés. Pour rappel, il n'est pas possible de procéder soi-même à des actions incitatives pour forcer le locataire à payer son loyer ou à quitter son logement en dehors de toute procédure judiciaire.

Par conséquent, pour réclamer le paiement des loyers dus ou pour demander l'expulsion du locataire, vous devez en outre faire appel aux services d'un huissier de justice. Voici pourquoi…

Pourquoi faire appel à un huissier pour un loyer impayé ?

La procédure judiciaire pour réclamer des loyers impayés à son locataire devant un juge si besoin inclut la délivrance d'un certain nombre d'actes d'huissier. Un huissier de justice étant un officier ministériel , ce dernier est garant de la bonne délivrance d'un commandement de payer, d'une assignation en justice ou bien encore de l'exécution d' une procédure d'expulsion.

Bon à savoir : Il n'est pas possible de procéder soi-même à ces actes. Seul un huissier de justice est habilité à délivrer ces actes ou à faire procéder à une expulsion. 

Au-delà de l'aspect procédurier, un huissier de justice agit également comme conseiller. En tant que bailleur faisant face à un ou plusieurs loyers impayés, vous pouvez prendre contact dans les plus brefs délais avec notre étude Isman & Associés, afin d'être conseillé sur les démarches à effectuer pour faire valoir vos droits. 

Quels recours en cas de loyers impayés ?

La recherche d'une solution à l'amiable est de mise avant toute assignation devant un tribunal face à un loyer impayé. L'intervention d'un huissier sera nécessaire à certaines étapes de la procédure. 

Envoi d'une lettre de relance

Dès les premiers jours de retard dans le paiement d'un loyer, un bailleur doit tout d'abord adresser une lettre de relance auprès de son locataire. Cette lettre peut prendre la forme d'un courrier simple ou bien encore d'un mail.

Dans cette lettre, le bailleur doit faire mention du montant du loyer impayé ainsi que de la date à laquelle le paiement était exigé. De plus, il devra rappeler au locataire son obligation de payer ce loyer dans les plus brefs délais.

Dans le cas contraire, le bailleur peut rappeler la possible application de la clause résolutoire dans le contrat de bail — si cette dernière est présente — permettant de demander la résiliation du bail en cas de loyer impayé. 

Le signalement auprès de la CAF

Si le locataire perçoit une aide au logement (ex.: APL), le bailleur est tenu d'avertir l'organisme versant cette aide publique de cette situation d'impayé.

Bon à savoir : pour la CAF, il y a un impayé à déclarer auprès de ses services lorsque cela fait 2 mois que le locataire n'a pas payé son loyer ou lorsque le montant de l'impayé équivaut à 2 fois le montant mensuel du loyer plus les charges.

Dans ce cas, la CAF pourra ouvrir une procédure d'impayés à l'encontre du locataire, ce qui peut permettre au bailleur de toucher temporairement cette aide financière à la place de son locataire.

Envoi de mise en demeure de payer par LRAR

Sans réponse de la part du locataire après l'envoi de la première lettre de relance, le bailleur peut adresser une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). 

Il s'agira ici d'une seconde lettre de relance. À ce stade, le bailleur peut avertir le locataire que sans réponse ou paiement de sa part, la prochaine étape sera un commandement de payer délivré par un huissier à son domicile.

L'envoi par LRAR permet également d'avoir une preuve de la date à laquelle a été adressée cette lettre de relance.  Le bailleur pourra se prévaloir du bordereau de la LRAR daté par la poste devant le juge si besoin, afin de prouver qu'il a tenté de résoudre à l'amiable cette situation avant toute procédure judiciaire. 

Délivrance d'un commandement de payer par huissier

Si le locataire s'obstine à ne pas répondre et à ne pas payer, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour faire délivrer à son locataire un commandement de payer. 

Recevoir un commandement de payer par un huissier est généralement incitatif pour régulariser rapidement la situation de loyer impayé.

La délivrance de cet acte d'huissier est également obligatoire avant toute assignation devant un tribunal. À la date de remise en main propre du commandement de payer au locataire, ce dernier aura 2 mois pour payer sa dette à son bailleur.

Dépassé ce délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. 

Application de la clause résolutoire ou demande de résiliation judiciaire

Avant toute mesure d'expulsion du locataire, le bailleur doit obligatoirement assigner son locataire devant le juge. En effet, il est strictement interdit de procéder soi-même à l'expulsion de son locataire. Un bailleur qui expulse soi-même son locataire de son logement encourt une peine d'emprisonnement de 3 ans et 30 000 € d'amende.

Devant le juge, un bailleur peut demander de constater la bonne application de la clause résolutoire  du contrat de bail, suite au loyer impayé. 

Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur peut demander au juge une résiliation judiciaire.

Suite à la résiliation du bail, le juge pourra ordonner l'expulsion du locataire.

Expulsion du locataire

L'expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier de justice. Cette expulsion peut être programmée uniquement durant les jours ouvrables entre 6 h et 21 h. 

Pour rappel, aucune expulsion n'est possible durant la trêve hivernale qui s'étend du 1er novembre au 31 mars inclus, sauf si le locataire bénéficie d'un relogement correspond à ses besoins. 

Quelle est la juridiction compétente pour une affaire de loyer impayé ?

La juridiction compétente pour recevoir des demandes de résiliation de bail d'habitation et de demande d'expulsion d'un locataire est le tribunal judiciaire.

Le tribunal judiciaire compétent sera celui du domicile du locataire. 

Quelle est la juridiction compétente pour une affaire de loyer impayé ?

Avec l'intervention obligatoire d'un huissier de justice, il est tout à fait normal de se poser les questions suivantes : qui paie les frais d'huissier pour une procédure de loyer impayé ? Combien coûte un acte d'huissier ?

Les frais d'huissier inhérents à un acte obligatoire — tel que le commandement de payer — sont à la charge du locataire.

Face à un loyer impayé, il n'est pas rare qu'un locataire refuse également de payer ces frais d'huissier. Dans ce cas, le bailleur peut utiliser son assurance « garantie loyer impayé » s'il a souscrit à une telle assurance. Son assureur pourra dans ce cas mandater et payer un huissier. 

L'étude Isman & Associés vous accompagne à chaque étape de la procédure de recouvrement du loyer impayé ou de l'expulsion du locataire en cas de loyer impayé.

Pour toute question, vous pouvez dès à présent contactez l'étude ISMAN & Associés sur la ligne dédiée au 01 39 13 66 86 ou via le formulaire en ligne .