Constat état des lieux : Comment procéder ?

Constat état des lieux : Comment procéder ?
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Constat d’état des lieux : sécuriser la relation bailleur-locataire

Le constat d’état des lieux consigne par écrit le descriptif du logement au jour où le locataire s’y installe – état des lieux d’entrée – puis au terme du bail – état des lieux de sortie. A son départ, le locataire a l’obligation de laisser le bien en bon état. Si des contestations surviennent, c’est le comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie qui permet de trouver un accord et de faire valoir les droits respectifs du bailleur et du preneur. L’établissement et la conservation des états des lieux sont donc primordiaux pour sécuriser la relation contractuelle. L’intervention d’un huissier de justice offre dans ce contexte un niveau de sécurisation d’autant plus élevé. L’étude ISMAN & Associés vous explique.

 

Etat des lieux d’entrée et de sortie : les modalités légales

Pourquoi et comment procéder à un état des lieux ? La question est centrale au moment de conclure un contrat de location. Les documents qui retranscrivent par écrit les états des lieux d’entrée et de sortie du locataire sont en effet essentiels pour anticiper les conflits.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 exige que soit établi un 1er état des lieux à la remise des clés, puis un 2nd à la restitution des clés – soit au début et à la fin du contrat de location. La loi précise que ces documents doivent être établis au choix :

  • Contradictoirement et amiablement par les parties.
  • Par un huissier de justice.

 

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Le constat d’état des lieux en logement meublé ou vide est obligatoire, tant à l’entrée qu’à la sortie du locataire. Pourquoi ? Tout simplement parce que le document permet de trancher toute contestation ultérieure du locataire ou du bailleur.

  • En fin de bail, le locataire a l’obligation de laisser le logement en bon état de réparations locatives. C’est-à-dire qu’il doit avoir effectué les menus travaux à sa charge pour rendre au propriétaire un logement en bon état, dotés d’équipements fonctionnels. Pour estimer cela, les parties se basent sur l’état des lieux d’entrée : le logement à la sortie doit être dans un état similaire à l’entrée, sauf usure normale.
  • En contrepartie, le bailleur a l’obligation de restituer les sommes affectées en dépôt de garantie. Il est autorisé à procéder à des retenues à condition de pouvoir prouver que le logement n’a pas été quitté en bon état de réparations locatives. Les sommes retenues servent alors à payer les travaux de remise en état.

Le constat d’état des lieux de l’appartement ou de la maison en location réalisé à l’entrée relève des désordres ? Si l’état des lieux de sortie se cantonne à relever les mêmes désordres, le bailleur n’est pas autorisé à retenir le dépôt de garantie : le locataire récupère l’intégralité des sommes.

Les parties constatent et consignent le parfait état du logement à l’entrée du locataire ? Si l’état des lieux de sortie révèle des désordres à la charge du locataire, le propriétaire peut légitimement utiliser le dépôt de garantie pour payer les travaux nécessaires à la remise en état du logement.

C’est donc la comparaison des 2 documents, établis à l’entrée et à la sortie du logement, qui permet de trancher.

Quid si les états des lieux n’ont pas été établis ? L’article 1731 du Code civil prévoit ceci :

  • Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le restituer comme tel pour récupérer son dépôt de garantie.
  • Si l’absence d’état des lieux résulte de la négligence ou du refus du propriétaire, il n’est pas autorisé à effectuer des retenues sur le dépôt de garantie.

 

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Le constat contradictoire d’état des lieux consiste pour les parties à se présenter personnellement au jour de l’établissement de l’état des lieux. En procédant ainsi, le locataire et le bailleur s’assurent de participer à la procédure, de manière à émettre toute observation utile. Leurs intérêts respectifs sont ainsi préservés.

 

Constat à l’amiable ou par huissier de justice ?

Le constat amiable d’état des lieux est réalisé par les parties au contrat de bail. Concrètement : le propriétaire et le locataire se rendent ensemble dans le logement, et consignent par écrit la description détaillée du logement et de ses équipements.

Certaines circonstances ne permettent pas de procéder à l’amiable :

  • Les parties se trouvent dans l’impossibilité de se présenter pour l’état des lieux. Les constatations dans ce contexte ne peuvent être établies de manière amiable et contradictoire.
  • Les parties sont en conflit – au moment de l’état des lieux de sortie, si la relation bailleur-locataire s’est dégradée en cours de location. Là encore, la voie à l’amiable est rendue impossible par définition.

A défaut d’entente amiable ou de présence simultanée des parties au contrat de location, le bailleur et le locataire, pour se conformer à l’obligation d’établir un état des lieux, ont recours à un huissier de justice.

 

Constat d’état des lieux par huissier : une preuve irréfutable au service du locataire et du bailleur

Le PV de constat d’état des lieux par huissier de justice offre un niveau de sécurisation supérieur dans le cadre de la relation contractuelle. Les parties ont l’obligation de faire intervenir un huissier à défaut d’état des lieux contradictoire à l’amiable. Le locataire et le propriétaire peuvent également choisir de recourir à un huissier de justice pour s’offrir une preuve à forte valeur ajoutée en cas de conflit.

En tant qu’officier public ministériel, l’huissier de justice porte un œil impartial, neutre et professionnel au moment de constater l’état du logement.

  • Il ne prend parti ni pour le propriétaire ni pour le locataire. Les intérêts respectifs des 2 parties sont préservés dans les meilleures conditions.
  • En tant que professionnel, l’huissier de justice est aguerri à l’exercice des états des lieux. Il est en mesure de noter toute information utile, à côté desquelles les profanes peuvent passer – à leur détriment.
  • L’huissier de justice dresse et conserve le procès-verbal d’état des lieux. En cas de conflit, les parties se fient à son impartialité pour trancher le litige.

 

Anticiper les litiges à la sortie d’un locataire

C’est généralement à l’occasion du constat d’état des lieux de sortie que les désaccords surviennent entre propriétaire et locataire.

  • Le bailleur veut récupérer son logement en parfait état pour le remettre en location ou l’habiter. Il a légitimement tendance à refuser de payer pour des travaux de réparation liés à la négligence de son locataire.
  • Le locataire veut récupérer son dépôt de garantie dans les meilleurs délais. Pour autant, il a légitimement tendance à refuser de payer pour des réparations locatives si le logement relevait déjà des désordres à son entrée.

En faisant procéder à un constat d’huissier au moment de l’entrée du locataire dans le logement, les parties s’offrent un moyen de preuve à forte valeur. Les constatations d’huissier en effet font foi jusqu’à preuve du contraire. Devant un juge – si le désaccord persiste et que les parties ne trouvent pas d’accord amiable – les constatations établies par officier public ministériel servent de base pour trancher.

L’étude ISMAN & Associés intervient à Paris et en région parisienne pour toutes vos demandes immobilières, pour vous accompagner dans vos démarches et vous sécuriser en constituant des preuves efficaces en cas de conflit. Etats des lieux d’entrée et de sortie, constat d’état des lieux avant travaux… locataire ou propriétaire, préservez vos intérêts.