Aucun bailleur n'est à l'abri de faire face à un locataire qui ne peut plus ou qui ne veut plus payer son loyer. Dans ce cas, les retombées économiques peuvent être importantes pour le bailleur. Cette situation délicate peut s'étaler sur plusieurs mois, voire plusieurs années sans action de sa part pour faire valoir ses droits et demander si besoin la résiliation du bail ainsi que l'expulsion du locataire.
L'étude d'huissier Isman & Associés vous conseille sur ce point.
Comment faire valoir ses droits en cas de loyer impayé ?
En tant que bailleur, 2 possibilités s'offrent à vous si vous faites face à un locataire qui ne paie plus ses loyers.
1. La clause résolutoire
Une clause résolutoire dans un contrat de bail permet au bailleur de résilier le bail si le locataire ne paie plus le loyer.
Avant de faire appliquer cette clause, vous devez faire appel à un huissier de justice pour faire délivrer au locataire un commandement de payer.
Cette clause résolutoire est insérée dans la plupart des contrats de location. Cependant, si le contrat de bail ne contient pas une telle clause, le bailleur ne se retrouve pas pour autant dépourvu de toute action en justice pour demander la résiliation du bail.
2. La résiliation judiciaire du bail
En l'absence d'une clause résolutoire, la procédure est quelque peu différente. Dans ce cas, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour délivrer une mise en demeure de respecter ses engagements à l'encontre du locataire.
En effet, le paiement du loyer reste l'une des obligations principales du locateur vis-à-vis du bailleur. Par conséquent, même si aucune clause dans le contrat stipule expressément que le bail peut être résilié en cas de non-paiement du loyer, il reste bien évidemment possible pour le bailleur de demander l'expulsion du locataire sur le fondement du non-respect de ses engagements.
À l'issue d'un délai de 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer ou d'une mise en demeure de respecter ses engagements par un huissier, le locataire qui n'a toujours pas payé ses loyers dus s'expose à une poursuite judiciaire. Dès lors, le bailleur peut de nouveau faire appel à un huissier de justice pour délivrer une assignation devant le tribunal pour loyers impayés à son locataire.
Qu'est-ce qu'une assignation au tribunal pour loyers impayés ?
Une assignation au tribunal pour loyers impayés représente la première étape d'une procédure judiciaire durant laquelle un bailleur souhaite faire constater la résiliation du bail, afin de pouvoir faire procéder par la suite à l'expulsion du locataire si nécessaire.
Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, l'assignation devant un tribunal pour loyers impayés permettra de faire constater devant le juge l'application de cette clause résolutoire. En d'autres termes, cette procédure permet à un bailleur de faire constater la résiliation du contrat de bail, afin de pouvoir faire procéder en toute légalité par la suite à l'expulsion du locataire si ce dernier refuse de quitter le logement de son plein gré.
Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, cette assignation devant un tribunal est d'autant plus nécessaire. Il s'agira ici pour le bailleur de demander la résiliation du contrat de bail suite au manquement du locataire de payer son loyer. On parle dans ce cas d'une résiliation judiciaire.
Comment saisir un huissier pour une assignation suite à des loyers impayés ?
Un bailleur fait bien souvent appel à un huissier de justice avant l'étape de l'assignation à comparaître devant le tribunal pour loyers impayés. En effet, un acte d'huissier sous la forme d'un commandement de payer ou d'une mise en demeure de respecter ses engagements permet à un bailleur de prouver qu'il a bien tenté préalablement de résoudre ce problème à l'amiable avec son locataire.
Si la situation de loyers impayés subsiste après 2 mois suivants la délivrance de cet acte d'huissier au locataire, le bailleur peut de nouveau se tourner vers un huissier de justice pour faire délivrer une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire à son locataire.
Bon à savoir : une étude d'huissier propose ses services dans un secteur géographique limité. Par conséquent, pensez à orienter votre recherche auprès d'études d'huissier à proximité du logement de votre locataire.
L'étude d'huissier Isman & Associés est compétente dans les communes des départements 78, 92 et 95. Vous pouvez ainsi contacter l'un de nos huissiers dès à présent en cas de loyers impayés, afin de faire valoir vos droits dans les meilleurs délais.
Quel juge saisir pour une procédure judiciaire concernant un loyer impayé ?
Le juge compétent pour une assignation au tribunal concernant des loyers impayés est le juge des contentieux de la protection.
Attention : vous ne pouvez pas saisir n'importe quel juge des contentieux de la protection. En effet, vous devez obligatoirement saisir le juge compétent pour le lieu où se situe le logement dans lequel réside votre locataire.
Dans ce cas, vous devrez faire délivrer une assignation à comparaître devant ce tribunal à votre locataire par acte d'huissier au moins 2 mois avant la date de l'audience. Si vous ne respectez pas ce délai, votre demande de résiliation du bail sera irrecevable devant le juge.
Au final, entre le délai de 2 mois à respecter après avoir délivré un commandement de payer au locataire et le délai de 2 mois à respecter entre la délivrance de l'assignation à comparaître au locataire et la date de l'audience, il y a un délai incompressible de 4 mois.
Par conséquent, dès que vous constatez le premier impayé de la part de votre locataire, il est vivement conseillé de prendre contact dès que possible avec un huissier de justice afin de ne pas retarder davantage la résolution du bail pour loyers impayés.
Quelle est la procédure après l'assignation ?
L'assignation au tribunal pour loyers impayés fait écho à une saisie du juge des contentieux de la protection. Une fois cette étape faite, le greffe du tribunal judiciaire va vous informer d'une date d'audience.
Sur demande du locataire, le juge peut également accorder des délais de paiement s'il estime que le locataire peut honorer sa dette et retrouver une situation financière stable.
Dans tous les cas, votre huissier de justice reste un interlocuteur privilégié pour vous expliquer chaque étape de la procédure de résiliation du bail. Ce professionnel du droit peut aussi vous conseiller sur les différentes actions et demandes que vous pouvez effectuer afin de vous garantir le bon paiement des loyers. Pour toute question, vous pouvez dès à présent contacter l'étude d'huissier Isman & Associés.
Contactez l'étude ISMAN & Associés pour toute demande de constat, sur la ligne dédiée au 01 39 13 66 86 ou via le formulaire en ligne .